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城里人能否继承农村祖屋 ?律师:可使用不能重建

录入时间:2015-12-24 15:07 来源:北京晚报 作者: 未知

摘要:城里人能否继承农村祖屋 ? 居民身份可以继承使用宅基地上的房屋 年少时 ,李明祥和父母兄妹居住在房山农村 ;成年后 ,他进城当了工人 。年老了 ,李明祥打算将仅有的一套房屋留给儿子 ,自己回乡养老 ,住老父亲留下的三间瓦房 。但当李明祥准备翻修房屋时 ,他的哥

  城里人能否继承农村祖屋 ?

  居民身份可以继承使用宅基地上的房屋

  年少时 ,李明祥和父母兄妹居住在房山农村 ;成年后 ,他进城当了工人 。年老了 ,李明祥打算将仅有的一套房屋留给儿子 ,自己回乡养老 ,住老父亲留下的三间瓦房 。但当李明祥准备翻修房屋时 ,他的哥哥李明汉出手阻挠称:你是居民 ,没有权利使用农村宅基地 。李明祥无奈 ,找到了北京市高文律师事务所律师周亚楠 ,和哥哥打起了遗产继承的官司 。

  故事

  弟弟回乡住祖屋遭哥哥反对

  李老汉有两儿两女 ,长子李明汉 ,次子李明祥 ,一家6口住在房山农村 。李老汉从祖辈那里继承了一套有着两个院落的宅子 ,东院5间正房 ,西院3间偏房 。

  在这座土石垒起来的农村院落里 ,李明祥和兄妹度过了单纯快乐的年少时光 。

  上世纪70年代初 ,李明祥通过招工进入了北京市一家国有企业 ,成为一名工人 ,也顺理成章地有了城市户口 。李明祥的兄长和姐妹有的也进了城 ,有的留在了农村 ,李明祥的大哥李明汉一直和父母在祖宅中居住 。

  1994年 ,大儿子李明汉在父亲的建议下 ,对老宅的8间房屋进行了翻建 ,变成了东半院7间房 ,西半院3间房 。李明汉和父亲的户口分别登记在东、西半院 。

  进城后的李明祥结婚生子、养家糊口 ,一转眼 ,他也退休了 ,儿子也到了要结婚的年纪 。因为自己这辈子就挣下了一套房子 ,不愿意和儿子挤在一起的李明祥打算和老伴一起回农村养老 。

  回农村安度晚年的念头并非李明祥一时兴起 ,在他看来 ,回乡养老顺理成章:老父亲曾在分家协议和自书遗嘱中表示 ,将西半院的3间房屋留给自己 。

  2013年 ,李明祥回到房山 。当他告诉自己的大哥李明汉想要对年久失修的房屋进行重修时 ,李明汉坚决反对 ,他认为整套祖宅都应归自己 。

  “你是城市居民 ,没有权利使用农村宅基地!”李明汉对弟弟说 。

  “这是父亲留给我的遗产 ,我有权利继承!”李明祥针锋相对 。

  弟弟拿出分家单哥哥不认可

  一边是弟弟回乡心切 ,一边是哥哥出手阻挠 ,即便姐妹好言相劝 ,二人还是互不相让 ,甚至闹到报警 。父母都已去世 ,这套祖宅本应是兄弟二人珍贵回忆的所在 ,现在却成了矛盾的来源 。

  兄弟阋墙 ,无奈之下 ,李明祥以遗产继承纠纷为由 ,一纸诉状将兄长李明汉以及姐姐妹妹诉至房山法院 ,并请北京市高文律师事务所律师周亚楠担任自己的代理人 。

  在调查取证阶段 ,周亚楠律师了解到 ,李明祥手中有两份证据:一份是1989年李明祥父亲写的分家单 ,一份是1994年老人写的一份自书遗嘱 。

  分家单载明:祖宅东院中的5间正房归长子李明汉所有 ,西院的3间偏房归次子李明祥所有 ,“西院房屋的维修使用暂归李明汉负责 ,待李明祥用房时归李明祥负责 ,李明祥需支付李明汉修缮费1000元” 。

  自书遗嘱载明:目前的祖宅全部由李明汉拆掉 ,改建北房5间、东房2间 ,设在东半院 ,归李明汉所有 ;西半院的北房3间暂时由我居住 ,死后归李明祥所有 。

  法庭上 ,当李明祥拿出这两份证据时 ,李明汉对其真实性都予以否认 。

  李明汉辩称 ,李明祥不是适格主体 ,因为根据相关规定 ,城市居民不能享有宅基地使用权 。另外 ,李明汉还称 ,分家单上的名字并非自己亲笔签写 ,在打官司之前也从未见过所谓的自书遗嘱 。

  焦点1

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  居民能使用宅基地的房屋吗 ?

  据周亚楠律师介绍 ,根据《土地管理法》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定 ,宅基地属于农民集体所有 ,农村村民一户只能拥有一处宅基地 ,村民申请取得宅基地后只可自己建房 ,不可将其出卖、转让 。严禁城镇居民在农村购置宅基地 ,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证 。

  但本案原告李明祥回乡居住宅基地上的房屋属于何种性质呢 ?

  周亚楠律师分析 ,此案并不涉及宅基地的出卖、转让 ,因为宅基地并非遗产 ,此案也不涉及宅基地的继承 。原告的行为仅仅是对宅基地地上物——西半院三间北房的继承 。也就是说 ,因为李明祥不是农村户口 ,他虽然不享有宅基地的使用权 ,但却因为继承 ,拥有宅基地上所建房屋的使用权 。

  焦点2

  焦点2

  分家单遗嘱是否具有法律效力 ?

  庭审中 ,原被告的大姐李明霞作为证人出庭作证 。据她说 ,分家单上的签名的确不是弟弟李明汉亲笔签写 ,“分家时 ,弟弟李明汉在场并同意分家单的内容 ,他当时让我帮他代签 ,都是亲人 ,我就同意了 。”

  除了作上述证明外 ,李明霞还证实了分家单中“李明祥需支付李明汉修缮费1000元”情况的存在 。

  对于遗嘱 ,法院审查后认为 ,原被告的母亲先于父亲去世 ,其遗产应该由李老汉和四个子女共同继承 ,但李老汉在之后订立遗嘱时 ,将整份家业都作为自己的财产来处理分配 ,因此 ,法院认定该份遗嘱部分无效 。

  转折

  新证据出现

  父亲日记证实分家单真实性

  通过对自书遗嘱、分家单等证据的分析 ,周亚楠律师认为李老汉并非头脑简单之人 ,相反 ,是一位有想法的老人 。周亚楠律师提醒李明祥 ,其父亲是否留下其他证明材料 ,例如回忆录、日记等 。

  果不其然 ,在李明祥保存的众多父亲的遗物中 ,发现了一本父亲的日记 。其中涉及诉争房屋的记载有多处 。

  其中有对1989年分家协议的记载 ,内容与庭上出示的分家单一致 。日记还提到李明祥支付大哥1000元修缮费的细节:李明祥当年付李明汉1000元修房费 ,当时通知领回 ,该人拒绝 ,说不要弟弟的钱 ,将款存在我手使用 。

  随着时间的推移 ,日记中 ,老人表露出对大儿子李明汉的不满:李明汉想将分家单推翻 ,钱不收 ,房不修 ,生活费赡养费不拿 ,不管老人的一切 ,实无道理野蛮透顶 ,再候至春节看如何 ,仍如此的话 ,我准备起诉 。

  法院审理后认为 ,老人日记记载的内容与分家单相互印证 ,证明了1989年分家单的真实性 。

  判决

  分家析产 弟弟胜诉

  在诉讼中 ,李明祥的姐姐妹妹都表示 ,如果按继承分割遗产 ,二人若有份额皆赠予李明祥 。

  法院认为 ,分家单系各方合意所致 ,系各方的真实意思表示 ,应确认有效 ,各方应按此执行 。因为分家单在自书遗嘱之前 ,因此 ,此案可按照分家析产进行审理 。最终 ,法院判决西半院的房屋归李明祥所有 。之后 ,李明汉上诉 。

  二审法院认为 ,分家单合法有效 ,李明祥虽为居民身份 ,但该房屋系分家析产所得 ,与居民身份无关 ,故维持原判 。

  提示

  房屋可修缮 不能重建

  周亚楠律师称 ,虽然李明祥赢得了官司 ,但需要注意的是 ,他仅享受宅基地上房屋的所有权 ,他可以修缮、装修房屋 ,但是不能将原有房屋推倒重建 ,一旦宅基地上附属物消失 ,那么作为非农村集体经济成员的李明祥就无资格再继续使用宅基地 。

  另外 ,本案中 ,李明祥回到了老宅 ,他是否可以获得相关产权证明呢 ?根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定:城镇居民 ,因继承房屋占用农村宅基地的 ,可按规定登记发证 ,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人” 。

  “本案的原被告都已年逾古稀 ,虽然官司有了判决 ,但两位老人住在紧紧挨着的东、西两院 ,以后的相处也是个大问题 。希望兄弟两家捐弃前嫌 ,和睦相处 。”周亚楠律师说 。

  (文中当事人均为化名)

  张宇

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